Marché immobilier : pourquoi les prix doivent encore se corriger en 2024 ?
En 2023, le marché immobilier a déjoué les pronostics : malgré l’inflation et la hausse continue des taux de crédit immobilier, les prix ont globalement affiché une stabilité surprenante, révèle l’étude annuelle du marché de l’immobilier de l’ancien publiée par CENTURY 21. En France, les prix moyens au m2 ont seulement reculé de -1,7% pour les maisons et de -3,4% pour les appartements. Cette baisse est encore moins marquée en dehors de l’Ile-de-France : le prix moyen au m² des transactions ne se replie que d’1%, alors que seule une diminution franche d’environ 10 % permettrait de relancer le marché.
Pour acheter malgré tout, les acquéreurs les plus motivés n’ont donc pas eu d’autre choix que de sacrifier quelques mètres carrés : la superficie moyenne des biens vendus a perdu 1,3% en moyenne en 2023. Ils ont aussi dû augmenter leur apport personnel, qui représente désormais en moyenne 36,6% du montant de l’acquisition, un niveau inédit. D’autres acquéreurs potentiels préfèrent attendre une baisse des taux pour acheter un bien immobilier. Cet attentisme a eu un impact direct sur l’évolution du nombre de transactions en France l’année dernière (-16%), mais aussi sur les délais de vente : il faut plus de 3 mois aujourd’hui pour vendre un bien.
Le prix de vente, variable d’ajustement du marché
Alors que les acheteurs se font plus rares, les vendeurs n’ont pas encore intégré la nécessité d’adapter leurs prix dans un marché affecté par les difficultés d’accès au crédit. Mais il semble aujourd’hui impossible de demander plus d’efforts aux acheteurs : cette année, ceux qui sont contraints de vendre n’auront donc pas d’autre choix que d’ajuster leurs prix aux conditions actuelles. Cette baisse des prix permettra aussi de compenser les excès des 7 dernières années : de 2015 à 2022, les prix de l’immobilier ont bondi de 34% pour les maisons et de 26,6% pour les appartements. Ce qui signifie que durant cette période, la valeur des biens immobiliers a progressé en moyenne de 4% par an…même en diminuant leurs prix, la majorité des vendeurs pourront donc compter sur une plus-value confortable.
Cette baisse de prix tant attendue par les acheteurs semble déjà amorcée dans Paris et sa région, qui décrochent de façon nettement plus importante que la moyenne française. Dans la capitale, le prix moyen au mètre carré a ainsi chuté de -5,5% l’année dernière pour s’installer à 9774 euros. Même scénario dans l’ensemble de l’Ile-de-France où les prix au m2 des maisons perdent 5% (3656 euros), voire 7,8% pour les appartements (4 445 euros). A l’heure où la régionalisation du marché immobilier est de plus en forte, reste à savoir si cette tendance va s’étendre à l’ensemble de la France en 2024.
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--> Par Marie-Laure HARDY
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